房地產去庫存已結束 樓市巨輪正全面轉向

化解房地產庫存，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是社會各界持續(xù)關注和研究的熱點之一。2015年12月，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為2016年經濟工作五大任務之一。自此，房地產庫存成為社會各界高度關注的問題。

 從某種意義上來看，去庫存的走向才是真正意義上的樓市風向標。

停止“去庫存”第一槍打響

 自今年以來，去庫存這三個字放佛憑空消失，在上半年國家?guī)状沃匾恼?、經濟工作會議上都沒有再聽過到任何關于房地產去庫存的聲音。

 8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調控房價穩(wěn)定房地產市場》通知，提出把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”作為房地產調控的總體目標，擬采取多項措施調控房價，穩(wěn)定房地產市場。通知明確，全面停止房地產去庫存調控措施，成為這一輪房地產調控中首個喊出“停止去庫存”的城市。4天后的8月28日，長春市政府率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。而值得注意的是，在4年前的6月下旬，內蒙古呼和浩特也正是全國首個取消執(zhí)行3年之久的樓市限購政策的城市，為樓市去庫存拉開了序幕。

 2017年以來，呼和浩特市的房價一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%。2016年以來，按照國家相關政策，呼和浩特市開展房地產去庫存工作，住房土地供應量相對較少，按土地部門提供數(shù)據(jù)顯示全市近三年的住房土地供應不足2000畝，造成近兩年上市銷售房源較少；并且呼和浩特市實施棚戶區(qū)三年改造，共安置30311戶，完成征拆面積606萬平方米，按照“先安置、后征拆”的原則，約95%的棚戶區(qū)改造實施了貨幣化補償安置，進一步釋放了市場購買力，因此造成去年以來呼和浩特市房價上漲較快。同時引進人才計劃、資本和勞動力向城市轉移導致需求市場較大，改善性住房和剛需購房比例逐步升高；市場上全裝修比例房源由原來的15%提高到30%，以及城市教育、醫(yī)療、交通等公共服務資源和配套設施的完善，也是導致房價上漲的因素。

房地產供需結構逆轉

 上海市房產經濟學會會長沈正超認為，庫存問題是房地產理論研究需要關注的重要問題，其本質是供需關系問題。

 一組關于住宅新開工與銷售面積的數(shù)據(jù)，能深刻反映中國房地產基本面情況，也就是房地產這個總盤子的供需情況。

圖片來源：米筐投資

我們從上圖的數(shù)據(jù)能夠明顯看到：2011-2014年與2015-2017年的開工銷售比數(shù)據(jù)形成了鮮明的對比。2011-2014年房地產庫存快速堆積，房子蓋的多而買的卻很少，這也是當年房地產去庫存的原因。而今年1-5月，住宅新開工面積5.3億平米，而住宅商品房的銷售面積卻為4.9億平米，這是一個非常大的變化，這反映了2018年中國房地產一改過去三年住宅銷售面積大于新開工面積的基本面。

 換句話說，中國住宅在2018年開始，從供需結構上開始發(fā)生了巨大的逆轉！

 2014年前后，我國一些三四線城市庫存量過大，很多城市陸續(xù)推出了去庫存措施。隨著政策的持續(xù)推進，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市去庫存任務已經基本完成。因此，在這些城市全面停止房地產去庫存十分必要。

 中原地產首席分析師張大偉認為，放眼全國房地產市場，一些城市房價出現(xiàn)不同程度的上漲，主要原因是供應量不足，因此目前已經到了補充庫存的時候，這些城市應適當擴大供給，平抑房價上漲趨勢。

土地流拍佐證樓市轉向

 除了去庫存的逐步終結，最近樓市的另外一個變化就是流拍、流拍、再流拍！土地流拍已經成為樓市轉向的最佳佐證。

 負責土地管理的國土資源局在往年一向是彌漫著無聲的硝煙，但在今年那里卻是一片祥和。上海流拍、杭州撤銷出讓、太原黃金地塊無人問津、廈門地價更是腰斬……

 從一線到二線，從北方到南方，土地流拍已然成為了家常便飯。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，全國土地流拍數(shù)量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍數(shù)據(jù)，今年已有800多宗土地流拍。另外，值得注意的是今年的土地流拍已經頻頻刷新了過往記錄，一線城市刷新了2012年以來土地流拍的新紀錄；而今年800宗的土地流拍總數(shù)，更是刷新了2014年以來的歷史峰值，翻了兩倍有余。要知道，在2014年，土地流拍也不過為345宗。

 土地流拍，既是市場降溫的體現(xiàn)，也是樓市轉向的信號彈。

 這波大規(guī)模的土地流拍，很大程度上再于房企負債過高，在基于利潤的考慮下，無疑會更加謹慎，但地方政府依舊按老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高土地拍賣底價。

“去庫存”新思路

日前，部分國有房企代表表示，“去庫存”的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之，對于部分庫存規(guī)模比較大的房源，除了關注“去化”的概念，其實還可以考慮“轉性”的概念。如果這方面實現(xiàn)了政策的銜接和打通，那么“去庫存”的問題就會變得比較容易解決。例如，當前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革，對于此類租賃市場來說，也可以關注房地產的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業(yè)改造周期相對短的特點，可將此類過剩房源收儲后進行改造，形成更多的租賃住房房源。

另一方面，近年來在棚改貨幣化安置的大潮下，三四線城市房價也水漲船高。在因城施策的政策下，2017年房地產去庫存的政策重點是三四線城市，不少三四線城市房價出現(xiàn)大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場繁榮，2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。

棚改貨幣化安置曾被視為房地產去庫存比較行之有效的方式之一。恒大研究院副院長、首席房地產分析員夏磊指出，2016年至2017年，三四線城市通過棚改貨幣化去庫存，不少城市庫存持續(xù)降低，甚至其中一些城市出現(xiàn)了房價上漲壓力較大的情況，棚改貨幣化安置在這些城市即將完成去庫存的歷史使命。

住建部有關負責人也指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。去年8月份，住建部等6部委也曾經發(fā)文明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣安置比例，更多采取新建安置房的方式。

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示，2014年前后房地產市場持續(xù)低迷，棚改的實物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場需求的作用。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用。從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。

-轉自新玻網